Подготовка к строительству дома: обязательные шаги, которыми нельзя пренебречь

Вы приобрели земельный участок, чтобы построить современный уютный коттедж, но не знаете, с чего начать?

Строительство дома – сложный процесс, к которому необходимо подготовиться: оформить разрешительные документы, приобрести проект и т.д. Как известно, хорошая подготовка – это половина успеха. Сегодня мы поговорим о том, что и в какой очерёдности необходимо сделать до начала работ, для чего нужен тот или иной документ и сколько времени займёт их получение.

Практика показывает, что наибольший выигрыш во времени получается, если действовать в следующем порядке.

  1. Определить границы пятна застройки на своём участке.
  2. Провести геологическую и геодезическую съёмку.
  3. Заказать проект дома в архитектурном бюро.
  4. Выбрать строительного подрядчика.
  5. Оформить разрешение на ведение строительства.
  6. Подготовить участок для строительных работ.

Сколько времени это займёт?

При самом благоприятном стечении обстоятельств перечисленные действия займут не меньше 62 дней. Следовательно, если вы запланировали приступить к работам в начале марта, подготовка должна стартовать, как минимум, с середины декабря, поскольку в январе первые две недели будут безальтернативно потрачены на празднование Нового года и Рождества.

А теперь обсудим по порядку каждый из перечисленных пунктов.

Определяем границы пятна застройки

Нельзя располагать дом на участке так, как заблагорассудится. Законодательно утверждённые нормы застройки обязательны для соблюдения всеми собственниками. Они определяют, какие промежутки должны оставаться между жилыми строениями, на каком расстоянии могут проходить магистральные коммуникации и т.д. Исходя из этих ограничений, сотрудники архитектурного отдела в местной администрации определят для участка так называемое пятно застройки – зону, на которой строительство не будет нарушать никаких нормативных актов.

Пренебрегать границами пятна застройки ни в коем случае нельзя. Если коттедж хотя бы одним углом будет выступать дальше разрешённой линии, вы не сможете получить строительный паспорт. Следовательно, проект строительства дома придётся переделывать, а это – неизбежные потери времени и денег. Хорошо, если в архитектурном отделе посёлка есть генплан – это существенно облегчает задачу архитектора, который может без излишних затей выкопировать оттуда план нужного участка. При определении границ пятна застройки не будут лишними результаты геодезической съёмки, но о них мы поговорим немного ниже. Законодательство не указывает, в какой именно форме следует выдавать сведения о пятне застройки для частных домов, и какие документы нужно для этого предоставить местным чиновникам. Эта услуга почему-то не пользуется большой популярностью, хотя без неё сложно привязать дом к плану участка. Информация о пятне застройки на участке предоставляется бесплатно.

Сколько времени это займёт?

Отдел архитектуры населённого пункта обязан выдать сведения в течение недели.

Проводим геологическую и геодезическую съёмку

Чтобы удачно построить дом, проект должен соответствовать рельефу и геологическому строению грунта, на котором он будет стоять. Даже если все соседи в один голос твердят, что у них нет никаких проблем с высоким уровнем грунтовых вод или зимним пучением, в вашем случае всё может оказаться иначе. Поэтому необходимо провести геологическую и геодезическую подготовку строительства.

Геологическая съёмка

Серьёзным врагом будущего коттеджа является сырость, которая незаметно просачивается из грунта, пропитывает фундамент и стены, вытягивает тепло из помещений, заботливо выращивает в углах чёрную плесень. Причиной сырости часто становится сочетание высокого уровня грунтовых вод и просчётов, допущенных при проектировании. Не менее опасна повышенная подвижность грунта на некоторых участках: из-за проседания в фундаменте и стенах могут появиться трещины, для устранения которых придётся тратить дополнительные средства.

Чтобы дом получился сухим и тёплым, необходимо устранить возможные причины будущих бед, и поможет в этом геологическая разведка участка. Специалисты пробурят в грунте несколько скважин, чтобы взять пробы грунта и определить геологическое строение залегающих на глубине пластов, а также установить уровень грунтовых вод. Бороться с сыростью следует строго по науке.

Данные геологической разведки позволяют разработать для строительства дома проект, учитывающий плотность грунта, насыщенность водой, глубину промерзания, возможность зимнего пучения и другие особенности. Готовый проект адаптируется к конкретным особенностям грунта, благодаря чему удаётся устранить негативные факторы, оказывающие разрушающее действие на фундамент и стены.

Адаптированный фундамент – это важнейший элемент проекта, который будет буквально держать на себе весь дом. Он должен быть достаточно прочным и надёжным, чтобы не допустить появления трещин и деформации несущих конструкций.

Некоторые «специалисты» считают, что геологическая разведка – это выброшенные на ветер деньги, главное – залить фундамент поглубже. Но расходы на заливку основания составляют не менее четверти от стоимости строительства. Затраты на исследование геологической обстановки, как правило, оказываются меньше, чем неоправданное увеличение глубины и толщины фундамента вместе с проведением дорогостоящих гидроизоляционных работ.

К тому же добросовестные подрядчики отказываются от объектов, у которых отсутствуют данные геологической разведки. Профессионалы отлично понимают, чем чревато такое легкомыслие. Строительная компания, которая заботится о своём добром имени, обязательно выполнит недостающее исследование прежде, чем приступить к работам. Конечно, вы можете нанять бригаду строителей из стран ближнего зарубежья, для которой отсутствие данных геологоразведки не принципиально. Но стоит ли доверять профессионализму таких работников, и смогут ли они гарантировать достойное качество выполнения работ – это большой вопрос.

Вы можете самостоятельно выбрать организацию для геологической разведки участка или поручить эти работы нам.

Геодезическая съёмка

Не менее важно на этапе проектирования определить перепады высот на участке. Значит, вам не обойтись без геодезической или топографической съёмки, которая отобразит объёмный портрет вашего родового поместья во всей его красе. С помощью полученных данных проектировщики смогут:

  • отыскать оптимальное место для размещения дома, вписав его в ландшафт или сократив предстоящие земляные работы по выравниванию строительной площадки;
  • заранее просчитать объёмы земляных работ и расходы на их выполнение;
  • определить высоту расположения чистого пола в проекте – показатель, определяющий высоту и заглубление фундамента.

Привязка к участку – важный этап в проектировании, ведь от него зависит ход строительства, параметры будущего дома, сумма в которую обойдутся земляные работы, и даже вид, которым вы будете любоваться из окна.

Сколько времени это займёт?

Обработка данных, полученных во время работы геологов и геодезистов на участке, занимает 7 дней, по окончании которых вы получаете отчёты об изысканиях и другую документацию.

Обладая информацией об очертаниях пятна застройки, результатами геодезической съёмки и геологических изысканий, вы сможете на основании этих данных выбрать проект постройки дома, адаптировать фундамент и привязать проект к плану участка.

Приобретаем проект будущего дома

Не стоит считать приобретение проекта излишними тратами, выгодными лишь бюрократам из архитектурного надзора. Его наличие поможет:

  • получить дом, соответствующий первоначальным замыслам и пожеланиям;
  • контролировать работу строителей, пресекать внесение нежелательных изменений;
  • сделать расчёт строительства дома и составить реалистичную смету расходов;
  • при смене подрядчиков – ввести новых строителей в курс дела, облегчив понимание объёмов сделанной и предстоящей работы;
  • составить чёткий план работ и контролировать выполнение, тем самым ускоряя строительство и не допуская непродуктивных потерь времени.

Руководствуясь проектной документацией, сотрудники строительной компании возведут именно такой дом, о котором вы давно мечтали, а не тот, который они вообразили.

Выбираем дом поэтапно

Каким вы видите свой будущий дом? Не все люди способны чётко ответить на этот, казалось бы, простой вопрос. Предлагаем воспользоваться простейшим алгоритмом, который поможет разобраться с собственными желаниями.

  1. В первую очередь, ответьте на вопрос, сколько этажей должно быть в коттедже.
  2. Следующий шаг – определите, какие комнаты нужны и для чего, составьте список комнат.
  3. Исходя из предыдущих данных, попробуйте рассчитать размеры будущего дома с учётом величины пятна застройки.

Руководствуясь этим несложным планом, вы без труда составите портрет дома, в котором вам хотелось бы жить.

Зная размеры, этажность, количество и назначение комнат в будущем коттедже, подберите подходящий проект из предлагаемых типовых вариантов.

Если хотите узнать больше о том, как выбрать проект дома, перейдите по этой ссылке. Принципы выбора проекта бюджетного дома описаны в следующей статье. Выбрав типовой проект, обязательно закажите у проектировщика адаптацию фундамента к геологическим условиям и грунтам участка.

Сколько времени это займёт?

Основываясь на предыдущем опыте деятельности нашей компании, несложно рассчитать, сколько времени займёт этап приобретения проекта.

  • Около двух недель, как правило, необходимо, чтобы выбрать типовой проект из каталога.
  • Адаптация фундамента при наличии данных геологоразведки тоже занимает две недели.
  • Неделя нужна для оформления генерального плана и эскизов, которые понадобятся при получении строительного паспорта.
  • Три дня (в среднем) уходят на доставку готового проекта к вам в город или посёлок.

Итого, приобретение проекта дома в самом идеальном варианте развития событий займёт 38 дней. Однако в столь короткий срок можно уложиться лишь в том случае, если выбранный проект полностью вам подходит и не нуждается в доработке. Кроме того, некоторые проекты необходимо адаптировать к отечественным СНиП. Доработка и адаптация могут занять, в зависимости от объёма предстоящих изменений, от двух дополнительных недель до полутора месяцев.

Но вот проект уже на руках вместе с результатами изысканий и границами пятна застройки. Пора выбирать ответственного и добросовестного подрядчика, который сможет построить коттедж вашей мечты. Кроме того, с имеющимися документами можно приступить к оформлению строительного паспорта.

Выбираем подрядчика для ведения строительства

Те, кому уже приходилось обращаться к услугам профессиональных строителей, знают, как порой нелегко объяснить прорабу или бригадиру суть своих претензий. Наличие готового проекта существенно упрощает задачу, так как в нём расписано до мелочей, каким образом подрядчик обязан построить дом под ключ или выполнить свою часть работ.

Не знаете, на какой строительной компании остановить выбор? В качестве дополнения к проектной документации предлагаем услугу «Тендерное предложение». Документ содержит описание работ, необходимых в рамках проекта, и количественный расчёт используемых материалов. Единственное, чего в нём нет – это стоимости материалов и работ. Вам остаётся разослать предложение подрядчикам и сравнить ценовые предложения, организовав своеобразный тендер. Победитель получит право вести строительство, а вы сможете выбрать наиболее выгодное предложение.

Однако не только стоимость работ важна при выборе добросовестного подрядчика. Необходимо учитывать и другие, не менее важные факторы.

  1. Информация, размещённая на сайте. Ни одна мало-мальски серьёзная строительная организация сегодня не работает без собственного сайта, на котором размещена информация о том, как происходит строительство дома, фото уже возведенных коттеджей и другие интересные сведения. Советуем обращать внимание, в первую очередь, на снимки, описывающие процесс возведения объекта, начиная с подготовительных работ. Кроме того, не будут лишними отзывы, которые вы отыщете на сторонних ресурсах. Из них можно почерпнуть немало поучительных подробностей о том, как сотрудники компании выстраивают взаимоотношения с заказчиками.
  2. Непосредственное знакомство. Первое впечатление, как утверждают психологи – самое верное. Посетите офис подрядчика и оцените, как персонал взаимодействует с посетителями, насколько строители готовы пойти навстречу для выполнения нестандартного заказа и т.д.
  3. Наличие специалистов. Во время визита в офис узнайте, есть ли в штате компании прораб и специалист по закупкам. Если таковых не найдётся – скорее всего, компания не выполняет работы самостоятельно, а передаёт их субподрядным организациям. Выясните, кто и как контролирует качество работы прораба – не исключено, что никто и никак. Попросите для ознакомления типовой бланк договора на ведение работ и вдумчиво изучите, особенно пункты, повествующие об ответственности за результат.
  4. Осмотр строящегося объекта. Оцените, насколько интенсивно движется работа, как ведут себя рабочие. Подробно расспросите бригадира или прораба обо всём, что вас заинтересует. Не стесняйтесь спрашивать рабочих о порядках в компании, принципах оплаты их труда и т.д. Визит на стройку позволит объективно оценить качество ведения работ застройщиком.
  5. Договор и смета. Покажите текст типового договора юристу, попросите отыскать лазейки, которые позволят недобросовестному подрядчику избежать ответственности. Поинтересуйтесь гарантиями, которые компания даёт на свою работу. Если получите уклончивый ответ, или гарантийный срок чересчур мал – лучше сразу откажитесь от дальнейших контактов с этим подрядчиком. Надёжные компании дают не менее 10-летней гарантии на возведенные объекты.

Конечно, по каждому подрядчику не обязательно проделывать настолько тщательное исследование. Сомнительные компании отсеиваются на начальных этапах, поэтому вы сможете выбирать из нескольких опытных и добросовестных организаций.

Сколько времени это займёт?

Подойдите к выбору как можно более тщательно, ведь речь идёт о людях, которым вы доверите возведение стен семейного гнезда. Отведите на поиск подрядчика не менее двух недель.

Получаем разрешение на ведение строительства

Не советуем начинать строительные работы без предварительно полученного разрешения, или строительного паспорта, и на то есть несколько причин.

  • Разрешение на строительство понадобится для введения дома в эксплуатацию, при подключении к электросети, водопроводу и другим коммуникациям, при оформлении регистрации в новом доме и т.д.
  • Ни одна серьёзная строительная компания не берётся за строительство частных домов и коттеджей, если владельцы в своё время не позаботились получением строительного паспорта.
  • При оформлении документа во время или по окончании строительства может обнаружиться, что дом не соответствует строительным нормативам. Придётся не только заплатить серьёзный штраф, но и понести немалые расходы по исправлению несоответствий. Если нарушения окажутся неустранимыми, то возведенный коттедж придётся снести, а проект – переработать, хотя вероятность столь радикального исхода крайне мала.

Чтобы не терять время, можете сразу после приобретения проекта подать документы на получение строительного паспорта, а тем временем спокойно заняться поисками подрядчика.

Разрешение на строительство выдаёт отдел архитектуры местного органа самоуправления, т.е. та же организация, которая выдала вам сведения относительно границ пятна застройки. Чтобы его получить, понадобится документ, удостоверяющий право собственности на участок, результаты геодезической съёмки (копия) и эскизные намерения застройки, которые мы прилагаем к проекту в пакете для согласования.

Сколько времени это займёт?

Если архитектурный надзор не найдёт никаких ошибок и нарушений, то через две недели после подачи вы сможете получить строительный паспорт и начать подготовительные работы на участке. В противном случае придётся заняться вылавливанием и исправлением ошибок, затем подавать документы заново и ожидать ещё две недели.

Готовим участок к началу строительных работ

Подготовка площадки – важный этап, благодаря которому строительство коттеджа будет в дальнейшем идти без досадных задержек и не потребует дополнительных расходов. Некоторые работы можно выполнить заблаговременно, другие имеет смысл начинать непосредственно перед началом стройки. Вот что необходимо сделать:

  • расчистить и выровнять строительную площадку, убрав помехи для перемещения строительной техники;
  • подготовить сарайчик, который строители смогут использовать как бытовку, если подрядчик не предоставляет сотрудникам вагончик;
  • подвести к площадке электроэнергию для строительного инструмента и оборудования;
  • пробурить скважину или проложить временную водопроводную трубу с соседнего участка.

На этом подготовка заканчивается, и строители могут приступать к работе.

Сколько времени это займёт?

Бурение скважины, установка вагончика и выравнивание площадки занимает не больше трёх дней. С подключением электроэнергии могут возникнуть проблемы, поскольку бюрократические службы энергосбыта, скорее всего, заставят ждать не менее трёх месяцев. Поэтому проще договориться с соседями и подвести провод с их участка с условием оплаты расходуемого электричества. Впрочем, можно позаботиться о подключении заранее, начав подготовку к строительству с визита в отдел энергосбыта.

Этапы подготовительных работ

Вкратце повторим, что необходимо сделать, чтобы открыть строительный сезон в запланированные сроки.

  1. Определяем границы пятна застройки участка, чтобы вписать в них будущий дом.
  2. Приглашаем специалистов для геодезической съёмки и геологоразведки участка.
  3. Выбираем проект дома, заказываем адаптацию к грунтам и рельефу участка.
  4. Выбираем подрядчика для ведения строительных работ.
  5. Оформляем разрешение на строительство.
  6. Подготавливаем участок к началу строительства.

Обращаем ваше внимание на логику этого поэтапного плана, обоснованную многолетней практикой: каждое из предыдущих действий подготавливает почву для следующих шагов. Определившись с границами строительного пятна, выясняем, где будет располагаться дом, и определяем его габариты. Проведя изыскания, мы понимаем, какие изменения нужны в проекте, чтобы дом получился прочным, сухим и уютным.

К тому же теперь мы знаем, сколько времени займёт подготовка к строительству. Для удобства понимания представляем вышесказанное в виде таблицы, где в одной строке размещены действия, которые можно выполнять синхронно.

ДействиеВремяДействиеВремяДействие
Определение границ застройки7 днейПодведение электроэнергии к участку90 днейГеологические и геодезические изыскания
Приобретение проекта строительства38 дней   
Выбор строительного подрядчика14 днейОформление разрешения на строительные работы14 дней 
Подготовка участка к строительству3 дня   
В целом:62 дняС учётом подключения электроэнергии90 дней 

Как видим, подготовительный этап строительства занимает не меньше 62 дней при условии, что сосед окажет вам дружескую поддержку и позволит подключиться к своей электросети. Если же понадобится собственное подключение, позаботиться об этом нужно не позже, чем за 90 дней до начала работ. К тому же мы указали для каждого действия минимально необходимые сроки, допустив, что процесс будет идти гладко, без препятствий и задержек. Надеемся, что информация, изложенная в этой статье, оказалась для вас полезной.

Свяжемся с вами в удобное для вас время

Время:
c

до

Спасибо за обащение!

Специалист свяжется с вами в указанное время

Специалист свяжется с вами в указанное время

Время:
c

до

Спасибо за обащение!

Специалист свяжется с вами в указанное время